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卖房“老大”地位被抢 万科改做“包租公”一哥

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发布时间:2015-08-18 16:39:13
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◎每经记者 白亚静

  在2014年被绿地超过后,万科让出了多年来房地产企业“一哥”的头衔。不过,万科显然不愿裹足不前。如今中国房地产市场进入白银时代,传统的造房、卖房的盈利模式增长空间已十分有限。为此,万科将目光逐渐转向了租房行业,志在成为租房行业的龙头老大。

  在住宅业务上,万科已经很难提升毛利率,也无法阻止ROE(净资产收益率)的下滑。自去年以来,万科开始积极拓展新业务,并在租房市场进行布局。万科管理层方面表示,目前万科租房业务规模已居行业最高水平,未来还将继续扩大体量,3年后将规模做到行业第2至第10名的总和。

  市场回暖难挡ROE下滑

  今年初,万科总裁郁亮曾在公司内部立下200亿元利润的军令状,并在股东大会上称,将把提升ROE作为重点任务。但这一雄心正受到行业整体收益下滑的影响。

  今年上半年,全国楼市的销售情况开始好转,总销售面积和金额都在上涨,全国商品住房成交总金额同比上升12.9%,万科监测的14个主要城市更是同比大涨46.2%。

  一些主要指标显示,无论是今年上半年还是未来一段时间内,新房供应已开始趋缓。上半年,万科监测的14个主要城市的库存去化周期,已从去年同期16个月的高位下降到今年的10个月。“10个月已经在合理库存区间之内”,万科董事会秘书谭华杰称。

  然而,上半年万科净利润同比仅增长0.77%,营收同比增长22.72%。今年上半年ROE为5.5%,而2014年同期是6.25%,2013年同期是6.84%。

  谭华杰称,今年一季度净利润同比下滑57.7%,二季度才扳回业绩,达到基本持平状态。他分析,导致净利润增速明显低于营收的原因,一方面是去年同期有很高的投资收益,而今年较少;另一方面是今年上半年合作项目较多,结算中的权益比例比去年低。

  合作项目即万科大力推行的小股操盘模式。郁亮表示,虽然小股操盘导致万科净利润增速低于营收,但出于购置土地风险分担考虑,合作是必然趋势,该选择与现金充沛与否无关。

  郁亮称,楼市白银时代的到来,盈利水平受到一定局限,万科的毛利水平保持稳定,要靠提高运营能力来争取保持更高的净利水平。

  加码租房业务

  市场回暖、运营能力提升都没有阻止ROE下滑,从去年以来,万科开始积极拓展新业务。今年上半年,万科在四大传统住宅区域本部之外,新增5个事业部。目前,除了社区商业、养老业务,万科在租房业务、物业管理、物流地产方面都提出了较明确的目标。这意味着,郁亮所谓从1到10进行推广的那个“1”已经找到。

  目前,万科出租公寓业务已有两个品牌:一是万科驿,二是万科派。

  据谭华杰介绍,万科的租房业务今年会进入正式扩张阶段,其中万科驿将被放在首要位置,眼下已开业和准备开业的业务有9个,总量共计1万套左右,目前是行业最高水平。“当然我们的增长速度远远不止1万套这个数字,万科计划2017年做到15万套。如果达到15万,将是行业内第2名到10名体量的总和。”谭华杰表示。

  在郁亮看来,选择加码租房业务,与万科在万亿市值目标下的发展轨迹有关,“万亿市值是万科愿景,但如何实现这一目标现在并不完全清晰,市场随时在变,万科只能根据两条路来进行规划:一是城市发展轨迹,二是客户需求变化。”

  郁亮认为,过去十年,万科的成功在于解决了当时普通人的买房需求,现在,做万科驿主要是针对刚踏入社会的年轻人、城市新移民的租房需求。

  出租型物业大多为自持,如何解决资产沉淀问题呢?参照商业等项目,万科以前的思路一直是轻资产模式。不过,现在情况或许将有所变化。

  郁亮称,目前融资环境越来越宽松,万科也灵活运用了如公司债、前海REITs等金融工具,未来会进一步推进金融化。在轻重之间,万科将相对灵活,据介绍,万科的金融化并不是指拿下金融牌照,为业主提供金融化服务,而是将万科的资产通过合适方式在需要的时候变现。

  “在未来的万亿市值平台中,希望传统住宅销售业务占比不到一半,另一半主要来自新业务,目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等,至于消费地产业务、养老业务,需待明确模式后,才会推广。”郁亮称。

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